住宅政策は長らく景気対策の道具として弄ばれてきた。景気後退局面では必ず「住宅政策は経済波及効果が高い」「生産誘発効果が大きい」として新築住宅の建設、販売に焦点があてられ、金融緩和や税制優遇などを利用してきた。というのも、住宅がひとつ売れると生産誘発効果が2倍程度あるとされているためだ。　例えば2000万円の住宅がひとつ売れれば4000万円の乗数効果があるとされる。これほど効率のよい産業は他に見あたらず、ちょっと景気が悪くなると必ずといっていいほど、住宅政策が景気対策の道具として用いられてきたのだ。　住宅業界はハウスメーカー、マンションデベロッパーなど「新築持ち家団体」が最も強く、次いで宅建業者など「不動産仲介業界団体」、かなり遅れて「賃貸・賃貸管理系団体」という状況だ。彼らは団体として政策提言を行ったり集団で意思表明を行うことで、政治的にも力を持っている。政治の世界から見れば彼らは有権者だから、政治家はそれに耳を傾けることになる。このような構図の中で今の日本の人と不動産の関係は創られてきた。　しかし、人口減少が進むなか新築住宅を造り続けるのは、空き家は増えるばかりで街の価値は毀損、所有者の住宅価値は下がり、大きく見ると誰も得をしない。いや、新築住宅を販売した業者だけが目先的に得をしているということになる。　本来はもう新築を造ることより、住宅の滅失（取り壊し）や、減築（建物の一部を取り壊して小さくすること）などを本格的に検討する局面だ。買ったそばから価値がガタ落ちする中古住宅市場では、住宅の価値が10年で半値25年程度でゼロ。要するに、住宅ローンが減るのと、住宅の価値がなくなるのと、どちらが早いか競争しているようなものだ。　最近では、住宅を購入してローンを返済している世帯が、そうでない世帯に比べて消費を落としていることが知られるようになった。実は新築持ち家に偏重した経済対策としての住宅政策が、長期的に内需経済を傷めているのではないかということが言われ始めている。　日本の住宅市場は、歴史的な転換期を迎えている。適正水準はせいぜい50万戸程度ではないだろうか。新築住宅中心の住宅市場は名実ともに終焉し、中古住宅と賃貸住宅が台頭する。　中古住宅市場は現在の数倍の規模に膨らみ、リフォーム市場はその内訳を変化させながら市場規模を拡大させていく。賃貸住宅は市場整備次第だが、民間による魅力的な賃貸住宅がますます増加するだろう。一方で、賃料下落が止まらない、止められない物件もある。 「いつかは新築住宅を」といったヒエラルキーも崩壊だ。中古住宅派や一生賃貸派が増える。　同時に住宅業界でも人材の淘汰とシフトが起こり、X年後の住宅市場は現在とは全く違った姿となっているだろう。　たったいま「マイホームは買い時ですか」という質問に答えるなら、少なくとも経済合理性、損得勘定だけでいえば「買い時ではない」という回答になる。　ただし、立地や建物を吟味した場合は別だ。これから日本の住宅市場は、以前に書いた通り、相変わらず価値が落ち続ける多くの住宅と、価値が落ちない、落ちづらい住宅とに2極分化していくことが規定路線だからだ。　一方で賃貸住宅市場。家賃は下落傾向、空室は増加し続けている。更新料は従来よりもとりにくくなり、敷金や礼金もしかり。家賃交渉をする賃借人も増加するし、賃貸人はそれに応じざるを得ない情勢だ。　一部の人気物件を除いて、日本の賃貸住宅は目を疑うような空室率である。借りる側から見れば家賃が安くなり、可処分所得が増加するのは喜ばしいことだろう。　市場では「借り手優位」の状況が強まっており、賃料の低下や入居後一定期間は賃料をゼロにするフリーレントが広がっている。また、「貸し手優位」の時代に定着した慣行の見直しも進んでおり、たとえば入居時の礼金、敷金をなくす物件が増えている。　退去時の敷金精算（現状回復義務）についても、国交省や東京都がガイドラインを出すなどして、経年劣化や通常使用にともなう損耗については貸主負担という考え方が定着してきた。賃貸住宅はやっと面白くなってきた　さくら事務所にはたくさんの住宅購入予備軍が相談に見えるが、彼らの中には意外とこんな意見が多い。 「マイホームを買いたいというよりは、住みたい賃貸住宅がないんですよ」。　多くの人が、こんな思いを抱きながら消極的な住宅購入をしてきた。ところが最近は、硬直化し工夫の足りなかった賃貸住宅の世界にも、面白い物件がたくさん出ている。　そうした動きのひとつがいわゆる「コンセプト物件」。入居者のライフスタイルを具体的に想定し、たとえばバイク好きのため室内にバイクを置くスペースを設ける、楽器を思い切り演奏できるよう防音仕様にする、セキュリティや設備に女性の意見を反映させるなど。　このような物件は、各地でゲリラ的に手掛けられるケースが多いが、コンセプト物件専門に紹介、仲介している会社もここ最近、格段に増えた。　主に比較的若い世代をターゲットに、都市部で人気があるのが「シェアハウス」や「ルームシェア」だ。 「シェアハウス」では、社宅や中古戸建てを転用した建物に、他人同士が共同で暮らす。専用の個室があるものの、リビング、キッチン、トイレなどは共同が一般的だ。　以前はゲストハウスと呼ばれ、短期の宿泊者や旅行者向けのイメージがあったが、最近は一般の入居者も増加。都心部でも安い賃料で住居を確保できるほか、いろいろな入居者とコミュニケーションを楽しめる点が好まれている。　一方、「ルームシェア」は通常の賃貸物件を知人、友人、兄弟などと一緒に借りるもの。個室を確保しながらリビングなどを共同で使う形はシェアハウスと同じだが、部屋の借り方は通常の賃貸と同じ。貸主が、複数で住むことを了解すればOKだ。　賃貸物件はこれからますます借りやすくなるし、面白くなるだろう。圧倒的に借り手市場である中、賃貸住宅市場で起こり始めた変化の波は加速度的に大きくなるはずだ。これからは焦らず、じっくり探せる時代が来ている。　新築もあり。中古もあり。賃貸もあり。多様化する日本の住宅事情のなかで、私達はどのような考え方で、そしてどのような戦略で不動産との関係を構築していくべきだろうか。　いま、日本の住宅市場は、歴史的な転換点にある。これまでの常識の半分は「古いセオリー」として打ち捨てられ、代わって「新常識」が台頭する。　夢と経済合理性のバランスをとりながら、最終的にどのような選択肢をとるかはもちろんあなたが決めることだ。このコラムで何度かお伝えしてきたとおり、できるだけ長い時間軸の視点で考えよう。----------------------〓株式会社サンダース・ペリー化粧品 サンプル〓・ディープ クレンジング クリーム AD〓・ディープ クレンジング クリーム LN〓・サンフラワー ティシュー オイル〓・ウィートジャーム ビューティー マスク〓・コスメティック ローション〓・ハネボカード ビューティークリーム6点を一回分づつ試させて頂きました。可愛らしい一袋使いきりのパック。絵柄も素敵でシンプル。オーガニックな成分であることが分かり易いです。その中身も安全で不必要な成分は一切なし。だから全てが穏やかに使用できました。クレンジングはオイリー用と乾燥肌用の二種頂いたので、オイリーは使用せず。お手入れの仕方が分かり易く示された厚手の用紙を見ながら試しました。トータルではちょっとつっぱり感が私は出てしまいました。ただこれは一度だけなので体調などもありますから、数日間試してみてみないことには分からないというのが本当です。サンダース・ペリーファンサイトファンサイト応援中

miu 　 2011-09-29 15:31:34 提供：株式会社サンダース・ペリー化粧品